SS.UU. 33719/2022: il mutuo “fondiario” è per sempre!!!

Le Sezioni Unite della Cassazione civile sono state chiamate a porre fine ad un annoso dibattito: quali sono le conseguenze del superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario, come previso dall’art. 38, co. II, del D.Lgs. 184/1993?

Il Testo Unico Bancario

Il citato art. 38 del T.U.B. dispone le caratteristiche del credito fondiario:

1. consiste nella concessione di un finanziamento;
2. la durata del finanziamento è a medio e lungo termine;
3. il finanziamento è garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili;
4. Banca d’Italia deve stabilire il limite massimo all’importo finanziabile.

In conformità alla delibera del CICR del 22.04.1995, tale limite è stato così determinato: “L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative“.

Ma cosa succede se l’Istituto di Credito eroga un finanziamento di importo superiore al limite stabilito da Banca d’Italia?

Le risposte dei giudici di legittimità si sono divise principalmente in due filoni:

Primo indirizzo giurisprudenziale: il contratto di mutuo fondiario è nullo

Il primo indirizzo si fonda sull’assunto: “la violazione del limite dell’importo del credito garantito importa nullità per violazione di norma imperativa, norma che non si pone a tutela della banca o del cliente ma che è posta a tutela della collettività” (Cass. 9219/1995).

Ma quali sono le conseguenze della nullità? Le soluzioni sono state diverse. Un primo filone è quello più drastico: la nullità del contratto è assoluta, (Trib.Firenze: nullità del contratto di mutuo fondiario). In questo caso, la nullità travolge anche la validità dell’ipoteca volontaria trascritta sul bene. Ne deriva che il credito ipotecario richiesto dalla banca viene degradato in chirografo.

In altri casi, i giudizi si sono indirizzati nel riconoscere invece una nullità parziale. Le conseguenze nefaste del superamento del limite di finanziabilità sono circoscritte solamente all’importo eccedente tale limite.

Sempre nell’ipotesi della nullità, i giudci di legittimità hanno però riconosciuto che l‘Istituto di Credito ha il pieno diritto di richiedere la conversione del contratto nullo ai sensi dell’art. 1424 c.c., in tal modo il mutuo perderebbe la “fondiarietà” ma resterebbe comunque un finanziamento con garanzia ipotecaria (Cassazione 17352 del 13/07/2017 – Nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità).

Secondo indirizzo giurisprudenziale: il limite di finanziabilità non è elemento sostanziale del contratto di mutuo fondiario

Il secondo indirizzo giurisprudenziale è invece quello per cui “l’interesse perseguito è esclusivamente l’interesse bancario, cosicchè la norma va interpretata come norma di comportamento e non di validità, conseguendone non la nullità ma la sanzione amministrativa prevista dallo stesso testo unico” (Cass. 26672/2013).

In sostanza, il contratto di mutuo fondiario erogato per un importo che eccede il limite di finanzabilità stabilito da Banca d’Italia è pienamente valido ed efficace. ma la Banca erogatrice soggiace ad una sanzione amministrativa finalizzata a tutelare la tenuta del sistema bancario.

La risposta delle Sezioni Unite.

Le SS.UU. con la sentenza n. 33719 del 16/11/2022, hanno abbracciato il secondo indirizzo citato ed hanno enunciato il seguente principio:

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui all’articolo 38, secondo comma, del d.lgs. n. 385 del 1993, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della «vigilanza prudenziale» (cfr. articoli 51 ss. e 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito.

In definitiva un contratto di mutuo fondiario, quando supera il limite di erogabilità, resta sempre “fondiario”.