Riflessi del Rent-to-buy nel fallimento

Rent to buy – Decreto legge 133/14 – Articolo 23
Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Il decreto legge “sblocca Italia”, d.l. 12 settembre 2014, n. 133 convertito con la L. 164/14 in vigore dal 12.11.14, ha introdotto la disciplina “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, ovvero i cc.dd. rent-to-buy.

Si tratta di contratti caratterizzati da due fasi:

• una avente ad oggetto l’immediata concessione del godimento di un immobile
• l’altre avente ad oggetto il trasferimento dell’immobile con diritto per il conduttore di imputare parte del canone al corrispettivo del trasferimento.

Per tali contratti la legge prevede la trascrizione ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile.
Inoltre la trascrizione sarà cancellata su consenso delle parti ovvero qualora sia ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato: ai contratti in esame si applica infatti la disciplina contenuta nell’art. 2668, 4 co. c.c.
Gli effetti della trascrizione cessano se entro la naturale scadenza del contratto e comunque decorso un periodo non superiore a dieci anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di un altro atto che costituisca, comunque, esecuzione del contratto in questione ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2645 bis, 3° co.
La trascrizione del contratto ancorchè anteriore non prevale all’ipoteca iscritta sull’immobile a garanzia del finanziamento dell’intervento edilizio ai sensi dell’art. 2825 bis c.c.

Nel contratto le parti devono definire la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile. Sarà opportuno prevedere nel contratto il termine per la suddetta restituzione.

Quanto agli obblighi del conduttore, la legge prevede che il conduttore debba sostenere le spese e in genere agli oneri che la legge impone all’usufruttuario (artt. 1002 c.c. e ss.). Inoltre è tenuto a denunziare comportamenti illegittimi sull’immobile da parte di terzi, nonché agire al fine di accertare l’esistenza della servitù ovvero l’inesistenza della servitù che terzi pretendano di esercitare sull’immobile condotto in funzione della successiva alienazione. In quest’ultimo caso il concedente sarà litisconsorte necessario.

La nuova disposizione prevede la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni: le parti in sede contrattuale dovranno determinare il numero minimo dei canoni (numero che non potrà essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo) il cui mancato pagamento comporterà la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.

Nel caso in cui il concedente non intenda dare esecuzione al contratto il conduttore può esercitare l’azione di cui all’art. 2932 c.c.
Qualora, invece, il conduttore preferisca chiedere la risoluzione per inadempimento del concedente, quest’ultimo deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
Il credito derivante dalla mancata esecuzione del contratto trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., gode di privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto ai sensi e con i limiti di cui all’art. 2775 bis c.c.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

Rent to buy e riflessi con il fallimento
art. 23, 6° co. d.l. 133/14

Nel caso di fallimento del concedente, il contratto prosegue con limitate possibilità di esperire azione revocatoria.
Infatti la disposizione in esame espressamente dispone che “nel caso di fallimento del concedente il contratto prosegue fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni”.
Da ciò consegue che il contratto di affitto a riscatto, concluso a giusto prezzo ed avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado – ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente e purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio – non è soggetto all’azione revocatoria ex art. 67,3° co. lett. c. l.f., se trascritto ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile, e purché gli effetti della trascrizione non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione.

Pertanto, di fronte al fallimento del concedente, affinché il contratto rent to buy prosegua con il conduttore, la curatela dovrà accertare:

1. la trascrizione del contratto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c.
2. il contratto sia stato concluso a giusto prezzo
3. se uso abitativo dell’immobile: a) destinazione abitazione principale acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;
4. se uso diverso:
   1. destinazione sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente, attività effettivamente esercitata alla data di dichiarazione di fallimento;
   2. destinazione sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente, se attività non ancora iniziata, occorre che siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.
5. effetti della trascrizione non siano cessati, ovvero
   1. se sia stato trascritto il contratto definitivo di acquisto entro 1 anno dalla data convenuta per la conclusione del definitivo;
   2. se sia stato trascritto il contratto definitivo di acquisto entro la durata del godimento e comunque entro 10 anni dalla trascrizione del contratto di godimento.

Nel caso di fallimento del conduttore:
a) si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni.
Pertanto, se al momento del fallimento il contratto rent to buy risulti ineseguito o non compiutamente eseguito, il contratto di rent to buy si sospende fino a quando il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, non dichiari di subentrare nel contratto in luogo del fallito, ovvero dichiari di sciogliersi dal medesimo.
Rimane il dubbio circa l’applicabilità nell’ipotesi del contratto rent to buy dell’ultimo comma dell’art. 72 l.f., a norma del quale l’esecuzione del contratto non si sospende nell’ipotesi di contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale del conduttore/acquirente o dei suoi parenti o affini entro il 3° grado, ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente.
b) se il curatore si scioglie dal contratto, si applica il comma 5 dell’art. 23 d.l. 133/14
La norma sembra equiparare la decisione del curatore di sciogliersi dal contratto ad una risoluzione per inadempimento. Tuttavia, sembrerebbe più opportuno considerare la decisione del curatore quale ipotesi di recesso anticipato con conseguente diritto del concedente alla restituzione dell’immobile e alla trattenuta dei canoni percepiti a titolo di indennità (salvo eventuali diverse pattuizioni contrattuali).

Avv. Ilaria Biagiotti